賃貸マンション退去時はトラブル回避のため原状回復のトラブルとガイドラインを参考に

2022.10.28

賃貸マンションを退去する際には、入居時に近い状態に戻す原状回復が義務となります。
その際、どこまで行う必要があるのか、費用負担の面などで退去時に、借主と貸主で問題や争いになることもあります。

そんな時に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にするのがおすすめです。
トラブル回避の方法について参考にしてください。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは

賃貸住宅、賃貸マンションの場合には、退去時の原状回復をどこまで行い、誰が行うのかでトラブルが多くなっています。
そこでトラブルを回避するために平成10年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省によって作られています。

また、平成16年、平成23年には実際のトラブルの裁判事例などを含めた変更も行われています。

原状回復の費用負担についての一般的な基準、ガイドラインとして知っておく必要があり、賃貸住宅の契約書内容の件でも追加されていますので詳しくご紹介していきます。

原状回復についてガイドラインでは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とし、費用は借主負担としています。

そして、ここでは「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用」の場合に原状回復をしなければならないと言っている点に注目です。

経年劣化や通常に使用したケースでは、原状回復をしなくても良く、入居時と全く同じ状態に戻す必要はないとされています。

また、ここで言われている「善管注意義務違反」が気になりますが、「善良な管理者の注意義務」といった意味です。通常期待されている注意や義務を行うことを意味します。

例えば、家具をぶつけて窓ガラスを割った場合などは修繕費用を借主が負担しますが、そのことを借主に報告することが「善管注意義務」です。放置したまま報告しないと違反となります。

そして、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の平成23年の改訂内容に注目して見てみるといいでしょう。
原状回復のトラブルを未然防止するための事項などが追加されていますので参考になるでしょう。

ガイドラインの改訂では、契約時の契約書に原状回復条件を添付して相互に合意することがおすすめされています。

賃貸人・賃借人の負担割合や範囲、原状回復工事の単価などについて記入する雛形の様式が作られていますので、それを使うように勧められています。

最初に細かく決められた雛形の様式に従い、お互いに確認し合っておくことで、退去時にもめなくていいでしょう。

また、退出時にきちんと原状回復費用が精算できるような雛形も作られています。
この雛形を元に、一つずつ細かく確認しながら原状回復の費用を清算できるようになっています。

平成19年の税制改正によって残存価値が変更されたことにより、耐用年数が経過したものについては残存価値が1円まで償却できるようになっていることも知っておくといいでしょう。

原状回復についてのQ&Aやこれまで問題になった裁判事例が追加されているのも役立つでしょう。
これを見ることでトラブルを回避しやすくなっています。

例えば、退去時のトラブルを避けるための契約時にどうすればいいのかといった質問に対し、入居時にも賃貸人・賃借人の両方が立ち会って部屋の状態を確認するチェックリストを作ることが大切といったアドバイスが挙げられています。

こうした具体的なQ&Aや裁判事例が参考になります。

ここで、最後になりますが、マンションならではの原状回復の注意点についてもご紹介します。
最近では賃貸マンションでも様々なDIYをする人がいますが、退去時に原状回復費用が高くなるケースも多くなっています。

ただ、「DIY住宅」というものも最近ではできているため、原状回復不要のマンションもあります。
マンションの2部屋を1部屋にしたり、剥がせない壁紙で壁紙の張り替えを行ったりしても大丈夫です。

しかし、そんなマンションの場合でも、建築基準法や消防法などの法令に違反するDIYは行えませんので注意が必要です。

換気設備や消防設備の撤去や構造上問題となるコンクリート部分の躯体を削ったり、防火区画の壁を撤去したりすることなどはできません。

また、玄関ドアの外側や外廊下、バルコニーなどは共用部分になりますのでDIYできないことになります。

賃貸マンションの原状回復についてご紹介しました。退去時に原状回復の割合や費用について問題になることは増えています。
契約時にきちんと原状回復条件を相互で確認したり、退去時に原状回復内容を一緒にチェックしたりすることが必要です。

また、マンションのDIYも流行っていますので、様々な内容の原状回復が必要なことがあるでしょう。どのような原状回復する必要があるのかを知った上で、DIYも行う必要があります。

退去時にもめないように、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も良く見て、Q&Aや裁判事例なども参考にしておくといいでしょう。

事前にいろいろ知っておくことが、マンションの原状回復のトラブル回避に大切と言えるでしょう。

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