賃貸では退去時に借主が「原状回復」をする義務があります。

また「現状回復」とはどう違うのかを知っておくことが大切です。
よくトラブルになりやすい「原状回復」のための費用負担について参考にしてください。

「原状回復」と「現状回復」の違いとは

賃貸物件の退去時には借主は「原状回復」の義務がありますが、「原状回復」の「原状」とはどういう意味なのかを知っていますか。

原状回復の「原状」とは借りた時の最初の状態に戻すということを意味します。
そしてなぜ「現状」ではなく不動産では「原状」という言葉を使うのかを理解することも重要です。

「現状」は今現在の状態にする意味で、「原状」は最初の状態に戻すという意味です。
この意味の違いについて、しっかりと理解しておくことが必要です。

また「現状回復」については、建設現場などで工場などを移転して元の原っぱの状態に戻す時に「現状回復」ということがありますが、あまり使われない言葉と言えるでしょう。

つまり、賃貸物件を退去する際には「原状回復」する、入居時の最初の状態に戻すという意味で使われるようになっています。

原状回復の費用負担は誰がどう負担する？

この原状回復にかかる費用ですが、借主と貸主のどちらが負担して払うのかが問題となり、もめることもあります。
原状回復の費用については、何が原因で建物が損傷、劣化したかによってその費用負担が異なってきますので注意が必要です。

原状回復のための費用を誰が払うのかは、借主と貸主でよく問題になりますので、そうした時に国土交通省のガイドラインが参考にされることが多くなっています。

国土交通省のガイドラインや⺠法の原状回復とは

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に「原状回復とは」について詳しい内容が書かれています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

通常の使用で経年変化による損耗などは賃料にも含まれるものと考えられ、借主が負担する義務がないとされています。

そして、通常の場合とは異なった使い方をした場合には、借主の費用負担義務が生じるという内容です。

2020年4月1日に施行された改正民法でも、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されています。

原状回復費用の負担が必要な場合は敷金から差し引かれる

つまり、通常の使用の損耗などや経年変化では原状回復費用を借主が別途支払う義務がないとも言えるでしょう。

しかし、それ以外の場合で、借主が何らかの過失や故意でキズや汚れ、カビなどを付けたりした場合には、元の状態にきれいにするための義務が生じ、敷金から差し引かれます。

通常、敷金として預けていた金額から退去時に相殺され、それでも足らない場合は、費用をさらに請求され支払わなければならないケースもあります。

原状回復の費用負担でトラブルになることとは？

ここで、費用の面で借主と貸主でよくもめる内容についても詳しくご紹介します。
話し合いで解決しない場合は裁判になる場合もありますので、あらかじめ知っておくことがおすすめです。

契約書の退去時のことについてよく読んでおくこと

原状回復とは、通常は普通の使用や経変劣化によるケースでは費用を支払う必要がありませんが、たまに契約書に経年劣化でも払う必要があると書かれている場合があって注意が必要です。

後で問題になりますので、最初に契約書をしっかりチェックしておくことが大切です。

最初からキズなどが付いている場合も原状回復が要求されるケースも

また、最初からフローリングや壁、天井などにキズや穴などが開いていた場合でも費用負担を求められることもあります。

最初の状況を記録し、契約時に部屋の状況を相互で確認し合うことが大切です。

DIYをして自分で部屋を変えた場合に元通りが必要とは

最近では賃貸でもDIYをして壁紙を張替えたり、いろいろなものを壁に付けたりすることもあるでしょう。

そうした場合には元通りの原状に戻さなければなりませんので、DIYを行う前に、きれいに元に戻せるかを考えておくことが大切です。問題になることも多くありますので気を付けてください。

最初の「原状」の状態がどのような状態だったかを借主もきちんと理解して、元に戻すようにしてください。

壁などの臭いやキズで広範囲の張替えが必要なことも

また、タバコやペットなどを飼って、壁に臭いやキズを付けたりすることもあります。
広い範囲にわかって壁の張替えをしなければならないことも多く、十分に気を付ける必要があります。

どこまでの張替え費用を支払う必要があるのかも問題になるでしょう。

原状回復のためのハウスクリーニング代も問題になることも

さらに、退去後に部屋をきれいに元通りにするためのハウスクリーニング代の負担が必要であることが特約として契約書に記載されているケースもあります。

ハウスクリーニング代も高額になるため、契約書をきちんと確認しておくことが必要です。

原状回復とは入居当初に戻すこと！通常の使用の損耗でない費用負担に要注意

「原状回復とは」についてご紹介してきました。不動産では「原状」とは最初の入居当初の状態のことを指します。

もし、入居後に自分で部屋を変えたり過失などで傷つけたりしたものがあれば、元通りに戻す義務があります。賃貸では、そのことを念頭において部屋を使うことが大切です。

通常の使用によって損耗したものや経年劣化でない限り、元に戻す義務がありますので注意してください。

また、契約書に退去に関わることについても書かれていますので、よく読んでおくことで「原状回復」についても理解しておくことが必要です。

最初の入居時の部屋の状態もしっかり確認して、退去時には近い状態に戻すよう考えましょう。
退去する際には相互に立ち会って、部屋の状況を確認することも重要です。

トラブルを防ぐように気を付けてください。